Где купить квартиру на юге Москвы и к югу от нее


Южный округ Москвы и это же направление Подмосковья относятся к достаточно бюджетным по столичным меркам. Здесь есть некоторые проблемы с экологией и в отдельных районах – с транспортной доступностью. Но в целом юг Москвы комфортен для жизни, здесь разнообразный жилой фонд на вторичном рынке и интересные проекты на первичном. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о том, какая недвижимость доступна на разных географических направлениях.

Ценовая картина

Южное направление считается достаточно дешевым. По данным рейтинга районов и округов Москвы по уровню цен на жилье от IRN.RU, ЮАО занимает восьмое место в Москве – дешевле вторичные квартиры только в ЮВАО и в районах за МКАД. Средняя стоимость метра в округе составляет 151 500 рублей, что на 13,4% ниже общемосковского уровня.

На рынке новостроек округа цены ближе к средним по Москве. По данным «Бон Тон», средняя цена метра в строящемся жилье составляет около 183 000 рублей. При этом в комфортклассе квартиры продаются в среднем по 165 000 рублей за метр, что всего на 3% дешевле, чем в среднем по «старой» Москве, говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.

По объему предложения ЮАО находится на пятом месте после ЮВАО. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, его доля составляет 10,5% (у юго-востока – 14,5%). «По нашим подсчетам, на первичном рынке ЮАО доступны 28 проектов. Из них 13 относятся к комфортклассу, 12 – к бизнес-классу, три – к премиум-классу. Причем в одном проекте («Ривер Парк») представлено жилье комфорт- и бизнес-класса», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Промзоны, загруженные дороги и развитое метро

Одна из основных проблем ЮАО – экология. Всего один район округа получил высшую оценку в рейтинге безопасности от EcoStandart Group (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Это Орехово-Борисово Северное, в котором расположен Царицынский парк и Борисовские пруды. Зато районов с минимальным рейтингом сразу четыре — Бирюлево Западное, Даниловский, Нагатино-Садовники и Центральное Чертаново. Экологические проблемы округа связаны в основном с промзонами (мусоросжигательный завод в Бирюлеве, большая «серая» зона между Варшавским и Каширским шоссе).

Ситуация с транспортом, как и в большинстве других округов, неоднозначна. В Восточном и Западном Бирюлеве нет и в ближайшее время не предвидится метро, жителям доступны только электрички Павелецкого направления. Зато, например, в Зябликове, Орехове-Борисове Южном и Братееве проходят сразу две ветки – Замоскворецкая (зеленая) и Люблинско-Дмитровская (салатовая). Жители западных районов округа пользуются Серпуховско-Тимирязевской (серой) веткой. Кроме того, серая и зеленая ветки соединены короткой Каховской веткой, которая в будущем станет частью Большой кольцевой линии, а зеленая и салатовая ветки пересекаются в самом низу.

Таким образом, в округе неплохая связь между районами с помощью метро. Чего не скажешь о наземном и автомобильном транспорте. Основные транспортные артерии – Варшавское и Каширское шоссе – одни из самых «стоячих» в Москве. К тому же из-за промзон и железных дорог долгое время отсутствовал удобный автомобильный проезд между этими двумя трассами. Добираться из восточных районов округа в западные приходилось почти через центр. Единственный проезд между ними ближе к окраинам был открыт в 2017 году.

Удачные районы

Самыми благополучными районами, как и в большинстве других округов, считаются те, что расположены ближе к центру – это Даниловский и, главным образом, Донской. Значительная часть этих районов расположена внутри ТТК. «Они доступнее соседней Якиманки, здесь скромнее жилой фонд, но эти районы очень близки к центру. В Донском лучше выбирать квартиру в районе улиц Орджоникидзе, Шаболовка, — считает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ. — Здесь близко и до Садового кольца, и до ТТК; станции двух линий метро рядом, и, что очень немаловажно, – Нескучный сад в пешей доступности».

Читайте также  Московские центральные диаметры взвинтили цены на жилье?

Правда, и цены на жилье соответствующие. Так, в Донском районе средняя стоимость метра на вторичном рынке, по данным IRN.RU, составляет около 240 000 рублей, что на 40% выше среднего уровня по Москве. «Конечно, здесь есть и фасадные «сталинки» вдоль Ленинского проспекта, но при желании сэкономить лучше выбирать дома поскромнее, — отмечает Оксана Иванова. — Для примера, в пятиэтажках, чьи жители отказались от реновации, и в блочных домах можно найти «двушку» до 45 кв. м менее чем за 10 млн рублей».

Более оптимальное соотношение цены и качества можно встретить в Нагатино-Садовниках, Нагатинском затоне и Нагорном районе. От центра все еще достаточно близко, рядом музей-заповедник Коломенское, зато жилье заметно доступнее – около 160 000 рублей за метр, это чуть ниже средних цен по Москве.

«Дальше начинаются компромиссы: в районе Орехово-Борисово Северное обширный жилой фонд, близко музей-заповедник Царицыно, но от центра довольно далеко. То же относится ко всем трём Чертановым: Центральному, Северному и Южному, лучше присмотреть квартиру на равном удалении от станции метро и Битцевского леса», — говорит Оксана Иванова. «Более дешевое предложение можно встретить в удаленных районах Зябликово, Орехово-Борисово Северное и Южное, также обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в них составляет уже 140 000 — 150 000 руб.», — рассказывает Ярослав Дарусенков.

«В ЮАО также есть локации, которые мы бы не рекомендовали для жизни, — предупреждает Мария Литинецкая. — Речь идет в первую очередь о районе Западное Бирюлево, в котором нет метро и большую часть территории занимают промзоны». Примерно то же самое можно сказать о Восточном Бирюлеве. Зато здесь самое дешевое жилье в округе и одни из самых низких цен внутри МКАД в принципе – в среднем около 115 000 рублей за кв. м, по данным IRN.RU.

Округ комфорткласса

По данным «Бон Тон», на первичном рынке ЮАО в реализации находится 28 проектов с квартирами и апартаментами общей площадью 287 300 кв. м (более 4 500 лотов). При этом если по общему объему предложения округ занимает пятое место в Москве, то по доле комфорткласса – третье с долей 15% в общем объеме предложения в этом сегменте в Москве. На комфорткласс приходится примерно 72%, на долю бизнес-класса – 23,7%, на эконом и премиум – 4,2% и 0,5%.

По словам Наталии Кузнецовой, в течение 2018 года в округе вышло девять проектов: «Level Павелецкая», Story, Fresh, «YE’S Технопарк», Play, «Life–Варшавская», «Дом в Орехово. Грильяж», Mitte и «Данилов дом». При этом «Life-Варшавская» вошел в список самых значимых новых проектов 2018 года от «ИРН-Консалтинг».

По локациям пальма первенства у Даниловского района (30% предложения). Здесь находится девять проектов. Самый масштабный из них — ЖК «ЗилАрт». На втором месте — район Орехово-Борисово Южное с долей 22% (три проекта, самый масштабный – «Ясеневая, 14»). На третьем — район Бирюлево Восточное с долей 17% (один проект в реализации — ЖК «Загорье»). На заключительном этапе строительства в ЮАО находится 55% предложения квартир, из них 31,4% относится к введенным объемам. В проектах на начальных стадиях представлено 39% квартир. «В предложении апартаментов рынок довольно «молодой» — большая часть, составляющая 41%, находится на нулевом цикле», — говорит Наталия Кузнецова.

Читайте также  Детский сад с ярким фасадом появится в Южном Чертаново

К самым доступным по стоимости квартир относится район Бирюлево Восточное: средневзвешенная цена кв. м составляет около 138 000 рублей. На втором месте — Чертаново Центральное (примерно 145 000 рублей за кв. м) и Зябликово (159 000 рублей). Самый дорогой район, как и на вторичном рынке, — Донской (в среднем чуть более 300 000 рублей за кв. м). Здесь расположены проекты «Вавилова, 4» и «Донское подворье». «Самое бюджетное предложение – 4 млн рублей за студию площадью 20 кв. м в ЖК «Ясеневая, 14». Самый дорогостоящий лот – 70,1 млн рублей в проекте Story за 236,4 кв. м», — говорит Мария Литинецкая.

Эксперты считают, что в будущем округ продолжит активно застраиваться. «Для девелоперов Южный округ обладает огромным потенциалом. Во времена его формирования в нем строилось большое количество производств, заводов. Все эти предприятия либо оставили свои промзоны, либо были вынесены за границы города. Градостроительная политика властей Москвы направлена на застройку бывших производственных территорий. А это значит, что в ближайшие несколько лет вместо заброшенных площадок бывших заводов появятся современные масштабные комфортные проекты с рабочими местами и всей необходимой для жизни инфраструктурой», — прогнозирует Мария Литинецкая.

Новостройки ЮАО

Название Сегмент Тип жилья Район Средняя стоимость, кв. м, руб. Средний бюджет покупки, руб.
Fresh комфорт квартира Зябликово 164 740 11 706 535
LIFE-Варшавская комфорт квартира Москворечье-Сабурово 165 353 10 508 641
Аннино Парк комфорт квартира Чертаново Южное 161 320 12 038 411
Грильяж. Дом в Орехово комфорт квартира Орехово-Борисово Северное 184 941 10 795 000
Загорье комфорт квартира Бирюлево Восточное 154 979 10 732 963
Лесопарковый комфорт квартира Чертаново Южное 164 528 9 598 948
Орехово-Борисово комфорт квартира Орехово-Борисово Южное 166 068 10 007 623
Парк Легенд комфорт квартира Даниловский 175 770 10 746 144
Ривер Парк Комфорт/бизнес квартира Нагатинский затон 252 000 21 344 400
Счастье в Садовниках (Атлас-дом. Лидер в Садовниках) комфорт квартира Нагатино-Садовники 211 202 17 977 285
Счастье в Царицыно комфорт квартира Царицыно 218 597 11 618 426
Счастье в Чертаново комфорт квартира Чертаново Южное 196 667 15 212 204
Ясеневая, 14 комфорт квартира Орехово-Борисово Южное 167 389 8 341 963
Ясный комфорт квартира Орехово-Борисово Северное 167 638 9 969 766
20&20 бизнес квартира Донской 371 850 29 580 668
Co Loft бизнес апартамент Даниловский 261 115 14 471 346
Level Павелецкая бизнес апартамент Даниловский 278 831 14 369 433
MITTE бизнес апартамент Даниловский 262 117 12 662 215
Riverdale бизнес апартамент Даниловский 323 641 25 600 000
Story бизнес апартамент Даниловский 262 298 22 689 982
Вавилова, 4 бизнес квартира Донской 315 421 41 623 899
Донское Подворье бизнес квартира Донской 317 318 51 750 486
ЗИЛАРТ бизнес квартира Даниловский 226 360 16 197 347
Резиденции композиторов бизнес квартира Даниловский 228 401 22 497 698
Ривер Парк бизнес квартира Нагатинский затон 212 722 14 120 258
Скай Форт бизнес квартира Нагатино-Садовники 175 152 19 581 973
Play премиум апартамент Даниловский 254 294 10 740 261
Данилов дом премиум апартамент Даниловский 318 827 34 786 450
Клубный дом на Серпуховском валу премиум квартира Даниловский 454 101 55 037 000
Читайте также  Утвержден проект планировки участка промзоны «Красный строитель»

Источник: «Метриум»

Подмосковная альтернатива

В отличие от северных и восточных направлений Подмосковья, где к МКАД примыкает сразу несколько крупных областных городов, на юге такой один – Видное. По данным «ИРН-Консалтинг», сейчас в городе продаются квартиры в пяти новостройках. Это ЖК «Зеленые аллеи», «Южное Видное», «Краски жизни», «Битцевские холмы» и «Эко Видное». Цена метра в них составляет от 65 000 до 110 000, а стоимость квартиры – от 2,5 до 10 млн рублей.

В городе неплохо развита инфраструктура, вокруг него находятся стародачные места с соснами на участках, рядом – историческая усадьба Суханово. Видное само по себе находится на скоростной трассе «М4-Дон», однако в Москве эта дорога упирается в достаточно загруженную и не слишком широкую Липецкую улицу. На электричке добраться до центра Москвы можно со станции Расторгуево Павелецкого направления. Проблема в том, что железнодорожная станция расположена на некотором удалении от основной жилой застройки. Поэтому, несмотря на близость к МКАД и прочие преимущества города, транспортная ситуация в Видном оставляет желать лучшего.

Также по теме:

  • Где купить квартиру на юго-востоке Москвы и к юго-востоку от нее
  • Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее
  • Где купить квартиру на северо-востоке Москвы и к северо-востоку от нее
  • Где купить квартиру на севере Москвы и к северу от нее

Все упомянутые проекты в продаже (сентябрь 2020)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская 1 кв. 2022 г. от 6 206 220 руб.
River Park г. Королев 2 кв. 2021 г. от 3 311 100 руб.
Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное, м. Царицыно 4 кв. 2012 г. от 6 963 900 руб.
ЗИЛАРТ Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 4 кв. 2022 г. от 12 554 929 руб.
Парк Легенд Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 4 кв. 2018 г. от 9 746 040 руб.
Счастье в Садовниках Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская от 11 526 000 руб.
Лесопарковый Москва, Южный округ, район Чертаново Южное, м. Лесопарковая Сдан от 8 864 169 руб.
Ясеневая 14 Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская 4 кв. 2020 г. от 5 724 000 руб.
Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 2 кв. 2021 г. от 17 808 930 руб.
Зеленые аллеи Ленинский район, г. Видное 2 кв. 2020 г. от 3 300 043 руб.
STORY Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская МЦК Сдан от 14 863 280 руб.
LIFE-Варшавская Москва, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Варшавская 4 кв. 2022 г. от 6 792 060 руб.
Грильяж.Дом в Орехово Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Северное, м. Орехово Сдан от 8 000 000 руб.
Клубный дом Mitte Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 2 кв. 2020 г. от 9 993 850 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все